贝博网址:【中信建投地产｜深度】从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴——房新发展模式展望系列四
发布时间：2023-09-12 23:17:56 来源：贝博足球直播 作者：贝博APP体育官网登录
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日本住房需求衰退、宽松货币政策和弱金融监督管理共同导致了90年代房地产泡沫破裂。近十年在“安倍经济学”政策改革下日本房地产市场转暖，出现积极变化。其中商品房市场行情报价回升，数量下行，都市圈房价上涨明显；保障房市场供应减少，转向老旧社区翻新改造；租赁市场发展规范回报率高，租赁REITs表现强劲。房地产企业压低杠杆转型经营服务管理，有突出贡献的公司市占率出现上升。参考日本近十年的经验，中国房地产市场在经历阶段性调整后，政策与企业已出现积极变化，新发展模式有望推动中国房地产市场进入偏重运营、龙头为王的高水平质量的发展阶段，布局一二线城市和重视运营的开发商有望基业长青。
上世纪90年代日本房地产泡沫破裂，经济修复期长达20年。80年代起，日本房地产基本面支撑力不足，宽松货币政策叠加金融自由化促使泡沫生成，房地产泡沫期长达16个季度。1990年后房地产与银行业同时崩溃，日本进入20年的超低经济增速时代，房地产恢复周期拉长。日本当局在货币政策、税收政策、财政政策以及土地政策等方面的失误导致了泡沫膨胀和破裂，中国的房地产政策调控需要以此为鉴，并与松紧有度的宏观政策相协调。
新经济形势下地价和房价温和回升，新建面积降低，租赁市场稳定。2012年首相安倍晋三上台，通过激进货币政策、灵活财政政策和结构性改革实现宏观经济回暖。房地产受经济影响缓慢复苏，商品房价格和地价稳步提升，核心都市圈房价已接近泡沫破灭前水平。但受人口负增长影响，新房开工数量和面积下降，人口涌向大城市，非核心区空置率高。保障房市场新增供应减少，重点针对人口老龄化和建筑老朽化翻新改造。租赁市场稳定规范发展，租金回报率高，2020年以来租赁住房REITs表现较强。
房企降杠杆并拓展经营事物的规模，市场集中度提高，财团系开发商成功穿越周期。90年代楼市危机后，房价快速下行，房企高杠杆、快周转的模式难以为继，日本房企开始出售闲置的土地资产，降低存货水平和负债。头部房企销售市占率呈上升态势，财团系房企凭借财团的金融支持、品牌及信用背书，平稳穿越周期。日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务，围绕房屋的生命周期进行布局，目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等五大业务板块。
宏观层面：1、日本虽然在文化、产业、人口方面和我国相似度较高，但国内政策导向等方面与日本存在比较大差异，日本的相关经验不能完全复刻。2、政策调控及宏观经济发展形势的不确定性。
中观层面：房地产行业的风险主要在于销售及结转可能没有到达预期：1、销售没有到达预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复没有到达预期的风险；2、结转没有到达预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转没有到达预期；3、房企信用修复没有到达预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。经营服务行业的风险主要在于：1、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能没有到达预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率逐步的提升，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能会引起部分公司增速放缓、利润率下降；3、施工进缓慢度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付没有到达预期。4、轻资产模式企业遭遇对手方违约，品牌商誉减值风险。5、代建、C-REITs等成长市场不确定性风险。
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证券研究报告名称：《从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴——房地产新发展模式展望系列四》
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